Umowa budowlana jest kluczowa zarówno dla wykonawcy, jak i klienta biznesowego czy właściciela domu. Umowa powinna określać prawa i obowiązki obu stron oraz zawierać warunki chroniące przed odpowiedzialnością prawną. Jako klient zamawiający znaczące prace budowlane, budowę domu lub remont mieszkania, chcesz upewnić się, że wykonawca ma wymagane licencje i ubezpieczenie.

Solidna umowa budowlana pozwala na uwzględnienie wszystkich istotnych wymagań dla wykonawcy oraz klauzul chroniących wykonawcę przed odpowiedzialnością, co sprawia, że jest ona jak najbardziej akceptowalna dla obu stron. Ten przewodnik przedstawia różne rodzaje umów budowlanych oraz co należy uwzględnić, aby umowa była jak najbardziej solidna.

Rodzaje Umów Budowlanych

Struktura umowy budowlanej zależy od specyfiki projektu. W związku z tym, nie ma jednej uniwersalnej formy umowy budowlanej. Zazwyczaj umowa budowlana będzie należeć do jednej z poniższych kategorii:

Umowy ryczałtowe (Fixed-price lub Lump-sum)

Jak sama nazwa wskazuje, umowa ryczałtowa łączy całkowity koszt projektu w jedną sumę, którą klient jest zobowiązany zapłacić. Czasami można również uwzględnić zachęty za wcześniejsze ukończenie projektu lub kary za opóźnienia. Można także wprowadzić klauzulę o odszkodowaniu za niedotrzymanie warunków umowy. Klauzula ta szacuje straty, które ponosi strona umowy w przypadku naruszenia umowy przez drugą stronę. Należy określić wysokość odszkodowania za naruszenie umowy.

Umowy kosztorysowe (Cost-plus)

Umowa kosztorysowa wymienia wszystkie koszty związane z projektem, takie jak koszty materiałów i robocizny. Klient będzie zobowiązany do pokrycia wszystkich kosztów oraz dodatkowej opłaty na pokrycie kosztów ogólnych i zysku wykonawcy. Ta dodatkowa opłata może być stałą kwotą lub procentem całkowitych kosztów projektu. Umowy kosztorysowe zazwyczaj faworyzują wykonawcę, ale można także wprowadzić gwarantowaną maksymalną cenę, aby ustalić limit kosztów projektu.

Umowy czasowo-materialne (Time and material)

Umowa czasowo-materialna jest podobna do umowy kosztorysowej, idealna do projektów z pewnym stopniem niepewności. W przypadku umowy czasowo-materialnej klient płaci wykonawcy stawkę godzinową lub dzienną, bez dodatkowej opłaty wymaganej w umowach kosztorysowych. Klient zobowiązany jest również do pokrycia wszelkich dodatkowych kosztów, które mogą pojawić się podczas realizacji projektu. Koszty te są klasyfikowane w umowie jako bezpośrednie, pośrednie, marża lub koszty ogólne. Można również wymagać gwarantowanej maksymalnej ceny, aby mieć pewność co do całkowitych kosztów projektu.

Umowy z wyceną jednostkową (Unit-pricing)

Umowy z wyceną jednostkową dzielą koszty projektu na konkretne i mierzalne jednostki wymagane do realizacji projektu. Rozbicie kosztów jest dokonywane na podstawie rodzaju zadań lub zakresu prac oraz materiałów potrzebnych do wykonania zadania.

Co powinna zawierać Twoja umowa budowlana?

Ogólna umowa budowlana może zawierać wiele różnych klauzul w zależności od rodzaju wykonywanych prac, ale solidna umowa powinna mieć kilka podstawowych postanowień, takich jak:

1.  Dane identyfikacyjne i kontaktowe

Należy podać imię i nazwisko oraz dane kontaktowe wykonawcy, w tym numer licencji, informacje o ubezpieczeniu, numer telefonu, adres e-mail i adres firmy. Jako klient, należy również podać swoje imię i nazwisko, nazwę firmy (jeśli dotyczy), numer telefonu, adres e-mail oraz adres nieruchomości, na której mają być wykonywane prace budowlane.

2.  Opis projektu

Opis projektu powinien zawierać tytuł projektu odzwierciedlający zakres prac. Na przykład, jeśli remontujesz mieszkanie, tytuł umowy powinien brzmieć „Remont mieszkania”. Opisz dokładnie zakres projektu, wymieniając wszystkie prace, które wykonawca ma wykonać. Wymień także wszelkie wymagane pozwolenia i licencje oraz dołącz plany i inne specyfikacje projektu.

3.  Koszty i harmonogram płatności

W tej sekcji należy uwzględnić kosztorys projektu oraz harmonogram płatności. Rozważ zapłatę bezzwrotnej zaliczki na rozpoczęcie prac oraz ustalenie harmonogramu płatności oparty na kamieniach milowych projektu lub płatnościach tygodniowych/miesięcznych.

4.  Przewidywany czas realizacji i daty ukończenia

Wykonawca powinien określić przewidywany czas realizacji projektu. Należy uwzględnić datę rozpoczęcia umowy, datę rozpoczęcia prac oraz szacowaną datę ukończenia. Określ, co się stanie, jeśli wykonawca nie ukończy projektu w przewidywanym terminie.

5.  Klauzula o wstrzymaniu prac i płatności

Klauzula o wstrzymaniu prac daje wykonawcy prawo do zatrzymania projektu w przypadku niewywiązywania się klienta z obowiązków płatniczych. Klauzula o wstrzymaniu płatności daje klientowi prawo do wstrzymania płatności, jeśli wykonawca nie dotrzymuje terminów lub standardów jakości.

6.  Okoliczności nadzwyczajne i siła wyższa

Uwzględnij klauzulę o sile wyższej, która określa, jak będą postępować obie strony w przypadku nieprzewidzianych okoliczności, takich jak huragany, powodzie lub brak materiałów.

7.  Zmiany w projekcie

Umowa o zmianie umożliwia wprowadzenie zmian do umowy za pomocą pisemnego dokumentu podpisanego przez obie strony. Umożliwia to łatwą modyfikację umowy, jeśli zajdzie taka potrzeba.

8.  Gwarancje

Żądaj gwarancji od wykonawcy na jakość jego pracy oraz zobowiązania do naprawy ewentualnych problemów. Zazwyczaj wykonawcy oferują roczną gwarancję.

9.  Ochrona przed roszczeniami podwykonawców

Wykonawca musi zapewnić, że klient nie będzie narażony na roszczenia od żadnego z podwykonawców.

10.  Podpisy obu stron i data

Umowa musi być podpisana przez obie strony i datowana, aby była prawnie wiążąca.

11.  Lista załączników

Załączniki to dokumenty uzupełniające umowę lub wyjaśniające jej szczegóły. Do umowy budowlanej mogą należeć:

•  Szczegółowy opis projektu/zlecenia
•  Plan zagospodarowania terenu budowy
•  Rysunki architektoniczne
•  Specyfikacje techniczne prac do wykonania